הירידה במספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים בתקופה האחרונה, והעלייה בדמי השכירות הנגבים מהשוכרים, מעידות על הערכה של המשקיעים שמחירי הדירות שלהם יירדו, וניסיון לפצות על כך באמצעות הגדלת התשואה
האם המשקיעים יודעים משהו שאנחנו לא? בדיקה וניתוח של נתונים ארוכי טווח מעלים כי משקיעים בדרך כלל מנבאים את ההתפתחויות בשוק טוב יותר מרוכשים אחרים, מכיוון שבעוד רוכשי דירות אחרים מונעים מסיבות רבות, ההתנהגות של משקיעי הנדל"ן נובעת בדרך כלל מניתוח קר של השוק. לכן, ניתוח של ההתנהגות שלהם עשוי ללמד אותנו משהו לגבי הציפיות שלהם לשינויים במחירים, ולעתים קרובות גם על השינויים שיחולו בו בפועל.
אם ניכנס לראש של משקיע נדל"ן, הסכום שהוא מוכן להשקיע אמור להיות תלוי בשני גורמים עיקריים: ראשית, הוא תלוי במה שהמשקיע חושב על איכות החיים שהדירה תספק. ככל שהדירה נוחה ובמיקום מרכזי יותר, ניתן לגבות שכר דירה גבוה יותר – ולכן המשקיע יהיה מוכן לשלם יותר. שנית, הסכום שהמשקיע מוכן לשלם, תלוי במה שהוא חושב על השינויים הצפויים במחירי הדירות. בתקופות שבהן בעלי הבתים מאמינים שמחירי הדירות יעלו, פחות חשוב להם לקבל החזר גבוה משכר הדירה, כי הם מאמינים שאת רוב הרווח הם יעשו מהמכירה.
רק לצורך המחשה, דירה תל אביבית ממוצעת, שנרכשה ברבעון הראשון של 2008 ב–1.019 מיליון שקל, הניבה למשקיע שרכש אותה תשואה שנתית ממוצעת של 3.5% עבור השכרה, ושל 11% עקב עליית שוויה במהלך אותה שנה; לעומת זאת, די אם מחירה של אותה דירה היה יורד ב–40 אלף שקל, כדי למחוק את כל התשואה בגין השכירות, ולהוציא את השקעתו בהפסד לאותה שנה. לכן, מובן שמשקיעים מתייחסים ברצינות רבה לשיווי המשקל שבין תשואה שנובעת מהשכרת הדירות שלהם, לבין התשואה הנגזרת משינוי המחירים. לכן, בזמנים שבהם בעלי הבתים מאמינים שמחירי הדירות יעלו, הם עשויים להסתפק בשכר דירה נמוך ביחס למחיר הדירה. ואולם כשמחירי הדירות לא עולים, הם ינסו להרוויח כמה שיותר מההשכרה.
הקשר הזה בין מחירי הדירות לשכר הדירה מומחש בתרשים הראשון שמוצג בעמוד זה, שמראה את המחירים הממוצעים של דירות בישראל ואת התשואה השנתית הממוצעת משכר דירה בין 1998 ל-2014. התרשים מראה שעד 2005-2004 מחירי הדירות עמדו במקום, והתגובה של בעלי הדירות היתה להעלות את שכר הדירה. התוצאה היתה שבערך באמצע 2004, התשואה על שכר הדירה הגיעה לשיא.
בערך ב–2006, כשבעלי הבתים התחילו לצפות שמחירי הדירות יעלו, הם התחילו להאט את קצב העליות בשכר הדירה, והתשואה משכר דירה התחילה לרדת. ב–2009, כשבעלי הדירות הבינו שהעליות במחירי הדירות צפויות להמשיך עוד תקופה לא קצרה, הם הורידו את קצב העליות בשכר הדירה עוד יותר. התוצאה היתה שבין 2009 ל–2013 שכר הדירה עלה הרבה פחות מהר ממחירי הדירות.
ואולם מאז 2013 נראה כי חל שינוי במגמה. בפעם הראשונה מאז 2008, יש תקופה שנמשכת יותר מחצי שנה שבה התשואה משכר דירה עולה מהר יותר ממחירי הדירות. כך, נראה כי מאז אמצע 2013 בעלי הבתים התחילו לחשוב שמחירי הדירות אינם עומדים לעלות בזמן הקרוב, והם מפצים את עצמם על ידי עליות בשכר הדירה. זה יכול אולי גם להסביר מדוע היתה ירידה של יותר מ–16% במספר הדירות שנרכשו על ידי משקיעים ב–2014. לפחות בינתיים, נראה שהם צודקים, שכן מעט אחרי שהתחילו העליות החדות יחסית בשכר הדירה, התחילה העלייה במחירי הדירות להאט, ומדד מחירי הדירות של החודשים האחרונים רשם האטה גדולה מאוד לעומת השנים האחרונות.
בדרום שומרים על אופטימיות
מכיוון שממוצע כלל־ארצי יכול להסתיר הבדלים בין המשקיעים באזורים שונים, התרשים השני שמוצג כאן מראה את התפתחות התשואה משכר דירה בתל אביב, בחיפה, בדרום ובאזור השרון. התרשים מראה כי אמנם יש הבדלים בין האזורים השונים, אך המגמה היא בדרך כלל דומה. הירידה בתשואות משכר דירה נעצרה קודם כל באזורי המרכז והשרון. נראה כי שם שכר הדירה הוא במגמת עלייה, שהיא לפחות בקצב של העליות במחירי הדירות כבר מאז 2012. בחיפה, התשואה משכר דירה הפסיקה לרדת והתחילה לעלות במהלך 2013. בנוסף, נראה כי העליות בשכר הדירה בחיפה הן אפילו חדות יותר ביחס למחירי הדירות מאשר במרכז.
גם באזור תל אביב נראה כי קצב העלייה בשכר הדירה הדביק את קצב העלייה במחירי הדירות, אבל בתל אביב זה קרה רק בתחילת 2014. המגמה דומה גם בגוש דן ובירושלים (שאינם מוצגים בתרשים). האזור היחידי שמציג מגמה שונה מהאחרים הוא אזור הדרום. רק שם, שכר הדירה עולה בקצב פחות מהיר מקצב העליות במחירי הדירות. דווקא ב–2014, כשבכל שאר האזורים שכר הדירה התחיל לעלות יחסית מהר, קצב העלייה בשכר הדירה באזור הדרום אפילו האט לעומת קצב עליית מחירי הדירות.
ניתוחים סטטיסטיים לאורך זמן מראים שבדרך כלל בעלי הבתים יודעים לצפות את השוק, כך שבשנה שאחרי תקופה של עליות בשכר הדירה, מחירי הדירות בדרך כלל אינם עולים ואפילו יורדים מעט. לכן, התקופה הארוכה יחסית של עליות חדות יחסית בשכר הדירה באזורי המרכז, השרון והצפון מעידה על כך שאם בעלי הדירות לא איבדו את היכולת לחזות את השוק, אז באזורים האלה מחירי הדירות לא יעלו הרבה, אפילו אם חוק מע"מ 0% יתקבל בכנסת.
בתל אביב, בגוש דן ובירושלים, המגמה פחות ברורה. אמנם ניכרת בזמן האחרון האצה בקצב העלייה של שכר הדירה באזורים האלה, אבל היא עדיין איננה מבטאת מגמה מתמשכת. לכן, נראה כי אף שבתל אביב ובירושלים חלק מבעלי הדירות מתחילים לחשוב שמחירי הדירות לא ימשיכו לעלות באותו הקצב כמו בשנים שבין 2008 ל–2014, חלק גדול מהם צופים שמחירי הדירות יישמרו בכל זאת על מגמת עלייה.
רק באזור הדרום, נראה כי בעלי הבתים שומרים על אופטימיות וממשיכים להאמין שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בקצב מהיר. ייתכן שזה בגלל שהם חושבים שעיר הבה"דים שתוקם בדרום תייצר ביקושים באזור, או בגלל שהם חושבים שתוכניות הבנייה הגדולות באזור קרית גת ואשדוד יהפכו את הערים האלה למבוקשות בקרב מי שמתקשים למצוא דירות באזור המרכז.
כך או אחרת, אם ימשכו העליות החדות בשכר הדירה, הדבר יוסיף בעיות חדשות לשוק הדיור, מכיוון שאם עד היום קצב מחירי השכירות עלה הרבה פחות מקצב עליית מחירי הדירות, והתלונות על עליות המחירים הגיעו מצד רוכשי דירות ומצד מחפשי דירות לרכישה, הרי שייתכן מאוד שבתקופה הקרובה המגמה עומדת להתהפך, ושכר הדירה יעלה ברוב האזורים בקצב מהיר יותר מאשר מחירי הדירות. אם זה יקרה, משקי בית שוויתרו על רכישת דירה, עשויים כעת לגלות שגם לשכור דירה זה עסק יקר. את התוצאה ירגישו גם בכל שאר המשק, כי אם למשכירים יהיה פחות כסף זמין, הביקושים לכל שאר המוצרים יקטנו וההאטה תתגבר.
ייתכן גם שבעלי הדירות יגלו שבאווירה הנוכחית, שדורשת הורדות מחירים, הם מתקשים להעלות את השכירות, וייתכן שהם גם יגלו שכדי לשמור על התדמית הציבורית, גם הממשלה תנסה למנוע שינויים במחירי השכירות. במקרה כזה, המשכירים ינסו להיפטר מהדירות, ואז התוצאה עלולה להיות גרועה אפילו יותר – ירידת מחירים, שעלולה לגרום לפשיטת רגל של כמה קבלנים ולעצירת התחלות הבנייה. במקרה כזה, כשהמשק יחזור להתאושש ואנשים שוב ירצו לרכוש דירות, המחירים שוב יזנקו בקצב מהיר – אולי אפילו מהיר יותר מהקצב שבין 2008 ל–2014.
(לקוח מאתר TheMarker)
צרו עימנו קשר ונחזור אליכם בהקדם
אנו בקבוצת ז'אן מלווים באופן פרטני כל אחד ואחד מלקוחותינו, דואגים לנכסיהם ולתשואת השקעותיהם בקפידה, תוך שמירה על המידע שמגיע אלינוו ומטופל על ידנו.
אנו מזמינים אותכם לקבוע פגישת ייעוץ והכרות ללא כל התחייבות, השאירו לנו את פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם.
