בדיקות לפני רכישת נכס מקרקעין

נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין

המדריך לרכישת דירה

רכישת דירה, בית, מגרש, נדל"ן מסחרי או כל נכס מקרקעין אחר היא רכישה בסיכון גבוה, אשר לא מעט קונים נוטים לזלזל בבדיקות המקדימות את ביצוע עסקת המקרקעין. בדיקה לא נאותה לפני רכישת דירה או השקעה אחרת בנדל"ן עלולה לגרום לעגמת נפש מרובה בהמשך. מומלץ מאד לא להקל ראש בבדיקות המקדימות. בדיקה נאותה ומקיפה לפני רכישת נכס מקרקעין תביא לעסקת נדל"ן מוצלחת הבאה לידי ביטוי בהקטנת עלויות מקיפה הכוללת בתוכה הפחתת מיסי מקרקעין והוצאות נלוות אחרות וכן תביא לשקט נפשי בעסקה שהיא, סביר להניח, אחת הגדולות בחייכם.

יש לחלק את הבדיקה המקדימה לפני רכישת נכס המקרקעין לבדיקות המומלצות לפני איתור הנכס הספציפי ולבדיקות שתתבצענה לאחר מציאת הנכס המבוקש. ברכישת דירה מקבלן (כמו גם נכס מסחרי מקבלן וכדו') הבדיקות קצת שונות וישנן בדיקות נוספות. על כך במאמר אחר. גם ברכישת מגרש, הצטרפות לקבוצת רכישה או קבוצת רוכשים ישנן בדיקות שונות ונוספות. מאמר זה סוקר את הבדיקות הנדרשות בקניית דירה או נדל"ן אחר, למגורים או להשקעה, מיד שניה ולא מקבלן.

בדיקות לפני מציאת נכס מקרקעין –

רוכשים רבים 'יורים את החץ ורק אח"כ מסמנים סביבו מטרה', זאת אומרת, שהם מוצאים דירה או נכס מקרקעין אחר, אפילו מסכמים עקרונית מחיר, זמן פינוי ותנאים אחרים ורק אחר כך מתפנים לבדוק את יכולתם הכלכלית.

לפני פניה לבעלי מקצוע כמו מתווכים, שמאים ועורך דין מומלץ מאד לבדוק יכולת פיננסית, ובמקרה הצורך לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני מציאת הנכס ואף לפני חיפוש. במקרים לא מעטים נוצר מצב בו מצאתם את דירת חלומותיכם אך גיליתם שאין לכם יכולת כלכלית לממש כרגע את החלום. כדאי לגלות זאת קודם ובהתאם ליכולת לחפש ולמצוא דירה.

ברכישת דירה יש להוסיף למחיר הדירה הוצאות נוספות, כגון; מס רכישה, שיפוץ, שכ"ט עו"ד, אגרות ועוד.  

תכנון מס רכישה לפני חיפוש או מציאת הנכס יעזור לכם למצוא נכס המצוי בגבולות הפיננסיים שלכם ואף יותיר זמן לעורך הדין שלכם לתכנון מס רכישה נכון. במקרים רבים, תוך תכנון מס, ניתן לחסוך כסף רב ולהפחית מס רכישה ואף להגיע לפטור ממס.

בדיקות לפני רכישת נכס מקרקעין – 

לאחר שמצאתם את הנכס אותו אתם מתכוונים לרכוש, ישנן בדיקות חובה, אותן יבדוק עו"ד מקרקעין מנוסה ומומלץ שגם בעלי מקצוע אחרים (מהנדס, מודד וכדו'), בלעדיהן רכישת נדל"ן משולה לנסיעה בעינים קשורות!

בדיקת הזכויות – בדיקות קנייניות – יש לבדוק בנסח הטאבו, באישור הזכויות מרשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת וכדו' את מצב הזכויות: למי שייך הנכס, האם הוא בבעלות המוכר או רק בחכירה או אפילו בחכירת משנה או אולי רק בעל זכות חוזית אחרת. האם על הנכס רובצת משכנתא, חוב, עיקול או הערת אזהרה אחרת. האם שטח הדירה הרשום הינו השטח האמיתי. האם על בעל הנכס רובץ משכון הרשום ברשם המשכונות בגין הנכס. האם הבית נרשם במירשם הבתים המשותפים.

בדיקות תכנוניות – נבדקות בוועדות לתכנון ובניה –  האם הנכס נבנה בהיתר והאם נבנה על פי ההיתר או שיש בו חריגות. האם השימוש המותר לפי התכנית וייעוד הקרקע לפי התב"ע מתאימים לשימוש הנוכחי. האם מתקיימים הליכי תכנון עתידי בנכס עצמו או לידו. האם אחוזי הבניה בנכס נוצלו לגמרי. האם מתקיימים הליכי תכנון ובניה כנגד הנכס או בעלי הנכס. האם למוכר ישנם היטלים (כמו היטלי השבחה וכדומה) וחובות עירוניים שלא שולמו. האם תשריט הבית בעיריה וכן התשריט במירשם הבתים המשותפים תואם את המציאות בשטח.

בדיקה פיזית של הנכס – האם ישנם פגמים גלויים או פגם נסתר בנכס. האם אין מטרדים סביבתיים היכולים להשפיע על רכישת הנכס ועל שוויו.

בדיקת תנאי העסקה – לאחר שהבדיקות האחרות הסתיימו נשאר לסכם, בהסכם בין הצדדים, את תנאי העסקה. למרות שרבים חושבים שרכישת דירה יד שניה (או רכישת נכס מקרקעין אחר) היא עסקה סטנדרטית ולא מסובכת, המציאות מראה שאין עסקה פשוטה ואין עסקה שדומה לרעותה. עורך דין מקרקעין מנוסה יבחן האם למוכר ישנה חשיפה למס שבח (או שיבקש פטור ממס שבח) ולהיטלים עירוניים (היטל השבחה ועוד), לתשלומים למינהל מקרקעי ישראל ולחברה משכנת, גובה כיסוי משכנתא או התחייבות לרישום משכנתא וכדו' ובהתאם לכך יוכל לכוון את המו"מ בין הצדדים וכן יוכל לבנות את סדר התשלומים המומלץ תוך הגנה על הקונה מפני הוצאות המוכר ותוך שמירה על אינטרס הלקוח. תנאי העסקה חייבים להיות כאלו שיפחיתו למינימום את הסיכונים ויאפשרו את רישום הזכויות והעברת הבעלות בנכס בצורה המהירה והנכונה ביותר.

רוכש נכס? אל תוותר על בדיקה של עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה. רק כך תוכל להיות סמוך ובטוח שאינך 'נופל בין הכסאות', שהעסקה ראויה ושאינך מאבד את כספך.

.נכתב ע"י עו"ד מני קורן העוסק בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין, כל הזכויות שמורות. לייעוץ מקצועי צור קשר במייל או בטל' 077-5545840.

צרו עימנו קשר ונחזור אליכם בהקדם

אנו בקבוצת ז'אן מלווים באופן פרטני כל אחד ואחד מלקוחותינו, דואגים לנכסיהם ולתשואת השקעותיהם בקפידה, תוך שמירה על המידע שמגיע אלינו ומטופל על ידנו.

אנו מזמינים אותכם לקבוע פגישת ייעוץ והכרות ללא כל התחייבות, השאירו לנו את פרטיכם ונחזור אליכם בהקדם.