מחלקת התחדשות עירונית

תחום נוסף בו מתמחה קבוצת ז'אן הוא כל נושא 'התחדשות עירונית' שתופס תאוצה בשנים האחרונות ואשר כולל בין הייתר את תמ'א 38/1 תמ'א 38/2 ופינוי בינוי.

מדובר בפרויקטים של חיזוק ושיפוץ מבנה קיים או לחלופין פינוי הדיירים ובניית המבנים מחדש על פי התקנים החדשים "השוק היום לצערי מאוד פרוץ ולא פעם אנשים לא מקצועיים יוצרים מצג שווא מול הלקוח, דבר שגורם לעוגמת נפש.

תחום ההתחדשות העירונית, הוא תחום בו אנחנו מתמחים בו כבר שנים רבות, אנחנו נפגשים עם נציגי הבניין שהתאגד לצורך כך, ונותנים להם מענה מה ניתן לעשות ומה לא.

אנחנו נפגשים איתם ובודקים את הניירות, מחברים בינהם לבין היזם המתאים וכן עושים את החיבור מול העירייה.

למעשה אנחנו עושים להם את מרבית העבודה והבדיקות לשביעות רצונם, מדובר בתהליך שלוקח בין שנתיים לשלוש, ועד קבלת ההיתרים" אומרת נחום ומציינת שכמובן יש את תחום הפינוי ובינו, שגם במקרה הזה הם נמצאים בקשר רציף עם הדיירים, דואגים לדירות חלופיות ולשיווק הבניינים החדשים.

זה משתנה מבניין לבניין, אבל אנחנו נמצאים ומלווים את הדיירים מרגע החלום ועד שאנחנו" מגשימים להם אותו" . נחום מציינת שני פרויקטים עליהם עובדים כיום, פרויקט תמ"א 38 ברחוב הגליל 7, שם כבר התקבל היתר לשיווק הדירות, מדובר בפרויקט של חיזוק הדירות וכן תוספת של 2.5 קומות נוספות וכן פרויקט מתחום הפינוי והבינוי בנווה ישראל שם מדובר על פרויקט של כ-400 דירות, שנמצא בשלבים מתקדמים מאוד מול הדיירים והעירייה.

מהי תמא 38?

המושג תמ"א הוא קיצור מקובל למונח הרשמי "תכנית מתאר ארצית". מנהל התכנון במשרד הפנים מפרסם מדי פעם תכניות מתאר ארציות המסדירות נושאים שונים בתחום התכנון והבנייה במדינת ישראל. תכניות אלה עוסקות באתגרים תכנוניים מרכזיים במדינה ומשלבות חשיבה לטווח ארוך עם מתן הנחיות לפעולה בטווח הקצר. המספר 38 הוא פשוט המספר הסידורי שמקבלת כל תכנית ארצית. לדוגמה, תמ"א 13 מסדירה את נושא התכנון והבנייה לאורך חופי ישראל ותמ"א 36 מסדירה את נושא מתקני השידור הסלולאריים.

תמ"א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. ממשלת ישראל הקימה בדצמבר 1999 ועדת היגוי להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה. אחת הפעולות העיקריות שיזמה ועדת ההיגוי היא תכנית ארצית שתתן מענה לכל אותם בניינים ישנים ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות. תמ"א 38 אושרה באפריל 2005 ובמסגרתה נקבעו הנחיות הקובעות את המסגרת הסטטוטורית שתאפשר מתן היתרי בנייה מכוחה, וכן הוגדרו תמריצים (כגון תוספות בנייה) שיעודדו בעלי מבנים לחזק אותם ויאפשרו את החיזוק מבחינה כלכלית.

מדוע כדאי לבצעה?

במסגרת התוכנית, מתאפשרים קבלת היתרי בניה לחיזוק ושיפוץ מבנה קיים, וכפועל יוצא ממימוש התמ"א מתקבלים גם היתרים לתוספות בניה, הקלות מס ופטורים משמעותיים. ביצוע תמ"א 38 מוביל להשבחת ערך הנכס ללא כל עלות מצד הדיירים, ותוספות משמעותיות הכוללות:

• חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
• שיפוץ פנים וחוץ למבנה
• הוספת מעלית
• הוספת ממ"ד
• הרחבת יחידות דיור קיימות
• תוספת מרפסות שמש
• החלפת תשתיות חשמל, מים וכיו"ב

תמא 38-2

התוכנית מאפשרת הריסת הבניין והקמת בניין חדש על בסיס תוכנית תמ"א 38 ובדומה לתהליך פינוי בינוי. התיקון לתמ"א 38 מאפשר קבלת זכויות הבניה גם בעת הריסת המבנה והקמתו מחדש.
במסגרת ביצוע תמ"א 38-2 נהנים הדיירים בין היתר ללא כל עלות מצידם, ממגוון יתרונות. בין היתר:

• מגורים בבניין חדש
• תוספת של כ- 25 מ"ר לכל דירה.
• חניה לכל דירה בחניון תת קרקעי רשומה בטאבו.
• מחסן לכל דירה.
• מרפסת שמש מרווחת
• תוספת מעליות לבניין.
• עיצוב פנים יוקרתי
• תוספת לובי מפואר ומעוצב.

תמא 38 תיקון 3

התיקון השלישי לתמ"א 38 נכנס לתוקף במחצית השניה של שנת 2012 ומאפשר תוספות בניה של קומות נוספות לבניין, המחוזק באמצעות התמ"א. התיקון נועד להגביר את התמריץ הכלכלי לפעול לפרויקט תמ"א 38, תוך הגדלת מספר המבנים אשר תמ"א 38 יכולה להיות רלוונטית לגביהם.

התיקון מאפשר תוספת של 2.5 קומות לבניין (קומה וחצי יותר מהתמ"א המקורית) ואף מקל משמעותית על התהליך והמיסוי בגין זכויות והיטלי השבחה מכוח תמ"א 38.

כל אלו מהווים תמריצים חשובים ביותר שמטרתם לעודד דיירים ליישם את תמ"א 38 ולהשביח את ערך הנכס.

זכאות לתמא 38

על פי החוק, ניתן לקבל אישור ליישום תמ"א 38 הן עבור מבני מגורים והן עבור בניינים המיועדים לשימוש אחר, שהוקמו או שהתקבל עבורם היתר בנייה לפני שנת 1980. הבניינים צריכים להיות גבוהים משתי קומות, ושטחם הכולל צריך להיות גדול יותר מ-400 מ"ר.
ניתן לממש תמ"א 38 גם עבור מבנים שניתן עבורם היתר בנייה אחרי שנת 1980, ובלבד שלא נבנו בהתאם לתקן 413, וכל מקרה אין זכאות לקבל הטבות כגון תוספת זכויות בנייה עבור מבנים אלו.
אישור מטעם ועדת התכנון והבנייה למימוש תמ"א 38 בבנייני מגורים יתקבל לאחר שיתבצעו בדיקות במבנה על ידי מהנדס קונסטרוקציות. בניינים בעלי קומה אחת או ששטחם אינו מגיע ל-400 מ"ר, שיצא בגינם צו הריסה או מבנים לא מאוכלסים דוגמת מחסנים אינם זכאים להיות חלק מהתוכנית.

האם בעלי הדירות צריכים לשלם חלק מהעלויות הכרוכות במסרקת תמ"א 38 ?

כאמור, ההטבה המרכזית של התוכנית היא שבעלי הדירות אינם צריכים לשאת בהוצאות אלא החברה הקבלנית והיזמית, במסגרת הסכם שייחתם ביניהם. תמורת זכויות הבנייה שיימכרו לחברה, יקבלו בעלי הדירות בניין משופץ ומחוזק, דירות גדולות יותר, לובי משופץ, תשתיות מחודשות ועוד.

אילו בדיקות יש לבצע לצורך בירור זכאות לתמ"א ?

לפני שמחליטים אם להתחיל בשיפוץ הבניין במסגרת תמ"א 38, יש לבצע בדיקת היתכנות כדי לברר מהו שטח הבניין, מתי הוא נבנה ונתונים קריטיים נוספים, בהתאם לתוכניות התב"ע בעירייה ולתוכניות הבניין עצמו. כמו כן יש לבצע בדיקה תכנונית על ידי האדריכל הנשכר לביצוע תוכנית השיפוץ, לצורך מימוש הפוטנציאל במלואו וניצול זכויות הבנייה.
מלבד זאת, יש לפנות לעורך דין הבקיא בפרויקטים עירוניים של התחדשות כגון פינוי בינוי או תמ"א 38, לצורך ניסוח ההסכם בין הדיירים לחברה היזמית והקבלנית, וידוא הזכויות המשפטיות בבניין ועוד.